Nie. Działki ROD nie mogą zostać zamieszkane, co określa wyraźnie regulamin ROD. Na takiej działce nie można również prowadzić działalności gospodarczej czy zarobkowej ani nikomu jej wynajmować. Co więcej, nie można nawet nocować na ich terenie. Za złamanie tych zakazów grozi nawet odebranie działki przez zarząd ROD Zarząd ROD nakazuje wstrzymanie budowy lub rozbudowy altany działkowej w przypadku zaistnienia przesłanek uzasadniających podejrzenie naruszenia przepisów regulaminu. 2. W przypadku stwierdzenia przez zarząd ROD budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej z naruszeniem W ten sposób samorząd działkowców podejmuje decyzję co do dalszych losów danego ogrodu. Oznacza to, że Związek (a więc także jego członkowie) może być pewny, że likwidacja ogrodu nie nastąpi bez jego wiedzy i akceptacji. Gwarantuje to właściwe zabezpieczenie praw działkowców, w sytuacjach gdy istnienie ogrodu nie jest W październiku 2020 roku ukazał się artykuł oskarżający zarząd ROD „Stare Stawy” o zagarnięcie działki. Sprostowania czy też oświadczenia zarządu to jedno, czym innym są skutki dla użytkowników, którzy nie znają zarówno swoich praw jak i obowiązków. Zarząd nie zabiera działki, bo działka należy do ROD a tym samym do PZD. Z części przekazywanej do OZ i KR odprowadzany jest także 5% odpis na fundusz Obrony Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Opłaty na rzecz ogrodu. Zgodnie z § 148 regulaminu ROD uiszczana jest corocznie, w wysokości i terminie uchwalonym przez walne zebranie. Jest przeznaczona na funkcjonowanie ogrodu, a w szczególności na pokrycie kosztów Warto zaznaczyć, że przedmiotowa uchwała dotycząca wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej musi być zatwierdzona przez Okręgowy Zarząd (§ 85 ust. 2 Statutu PZD). Na podstawie przeprowadzonej analizy w Okręgu Pomorskim można stwierdzić, że Zarządy ROD bardziej angażują się w kwestii wypowiedzeń umów dzierżawy działek. . Czy wszystko co jest trwale związane z gruntem staje się częścią składową gruntu? Aby rozwikłać problem prawny, który Pan postawił, potrzebna jest najpierw informacja z zakresu ogólnego prawa cywilnego, a dokładnie z zakresu prawa nieruchomości. Od czasów starożytnych obowiązuje zasada superficies solo cedit – to, co na powierzchni gruntu, przypada gruntowi. W związku z powyższym wszystko to, co jest trwale związane z gruntem, staje się częścią składową gruntu, np. drzewo (przed ścięciem) nie jest odrębną rzeczą, tylko częścią gruntu i dzieli jego byt prawny. W polskim prawie zasada superficies solo cedit została zapisana w art. 48 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. ( Dz. U. 2017 r., poz. 459, z późn. zm. – dalej: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania” oraz art. 191 „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”. Tłumacząc obrazowo tę zasadę: jeżeli ma Pan sąsiada i ten sąsiad jest właścicielem nieruchomości, a Pan – korzystając z jego nieobecności – postawi tam budynek połączony z ziemią, to właścicielem tego budynku jest sąsiad jako właściciel gruntu. Nieważne, że nie budował, że Pan poniósł koszty; w takiej sytuacji nie posiada Pan własności budynku, bo to, co na powierzchni, przypada gruntowi. Kiedy możliwe jest aby wystąpiła odrębna własność gruntu i odrębna własność budynku? Od tej zasady są jednak wyjątki, które muszą być wyraźnie zapisane w przepisach. Oznacza to, że aby wystąpiła odrębna własność gruntu i odrębna własność budynku, potrzebna jest norma prawna, która wskazuje, że budynek nie dzieli losu prawnego gruntu. W polskim prawie z taką sytuacją mamy do czynienia w odniesieniu do użytkowania wieczystego i właśnie rodzinnych ogrodów działkowych. Teraz dochodzimy do najtrudniejszej części analizy. Gmina jest właścicielem nieruchomości, stowarzyszenie ogrodowe podmiotem prowadzącym ROD, a działkowiec osobą uprawnioną do korzystania z działki Na początek trzeba wskazać, że w opisywanym przez Pana przypadku mamy do czynienia z dwoma głównymi węzłami prawnymi: gmina, która jest właścicielem nieruchomości, może je przekazać stowarzyszeniu ogrodowemu z przeznaczeniem na rodzinny ogród działkowy – „Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być w drodze umowy sprzedawane, oddawane w nieodpłatne lub odpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony lub użytkowanie wieczyste stowarzyszeniom ogrodowym z przeznaczeniem na zakładanie i prowadzenie ROD – w trybie określonym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.)” (art. 9 stowarzyszenie ogrodowe podpisuje z zainteresowanym umowę dzierżawy działki, która tworzy prawo do działki i jest tytułem prawnym do zajmowania jej – „Ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej” (art. 27 ust. 1 Prawo odrębnej własności na rzecz działkowca Ustawodawca wprowadził na rzecz działkowca prawo odrębnej własności w art. 30 „Art. 30. 1. Działkowiec ma prawo zagospodarować działkę i wyposażyć ją w odpowiednie obiekty i urządzenia zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem. 2. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność”. Czy działkowcowi przysługuje prawo do zabrania po zakończeniu dzierżawy działkowej nasadzeń,urządzeń i obiektów? W związku z powyższym kto inny jest właścicielem gruntu, a kto inny właścicielem nasadzeń, urządzeń i obiektów, przy czym ta odrębna własność wynika bezpośrednio z prawa do działki i pozostaje od niego uzależniona. W tym miejscu należy zastrzec bardzo istotną kwestię: pomimo że wskazane elementy stanowiąc odrębną własność, nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Mówiąc nieco prościej: nie można mieć podpisanej umowy dzierżawy działki „na siebie”, a jednocześnie sprzedać własności domku na działce kuzynce. Albo ma się prawo działki i powiązaną z tym odrębną własność, albo nie. Potwierdza to A. Jakowlew: „Na gruncie uprzednio obowiązujących przepisów wskazywano, że nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca, nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu (A. Sylwestrzak, Użytkowanie..., s. 398). Należy podzielić wskazany pogląd. Działkowcowi nie przysługuje bowiem prawo do zabrania po zakończeniu dzierżawy działkowej wskazanych nasadzeń, urządzeń i obiektów, a jedynie prawo do uzyskania wynagrodzenia za wskazane elementy (art. 42 ust. 1). Ustawa zmierza więc do określenia, w jaki sposób powinno zostać dokonane rozliczenie stanowiących własność działkowca nasadzeń, urządzeń i obiektów. Możliwości samodzielnego obrotu wskazanymi elementami godziłoby w regulację ustawową poprzez dopuszczenie zbywania i uzyskiwania wynagrodzenia za nasadzone obiekty i urządzenia na zasadach innych niż określone w przepisie” (A. Jakowlew, Komentarz do art. 30 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, w: idem, Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych. Komentarz, LexisNexis 2014). Zasady wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia,urządzenia i obiekty po wygaśnięciu prawa do działki Zasady wynagrodzenia, o którym pisze cytowany autor, zostały zapisane w art. 42 „Art. 42. 1. W razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem. 2. W razie przeniesienia praw do działki warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, określa umowa, o której mowa w art. 41 ust. 1. 3. W razie rozwiązania umowy w przypadkach określonych w art. 36 ust. 3, warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, ustala się w drodze porozumienia pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym i działkowcem. 4. W razie braku porozumienia, o którym mowa w ust. 3, stowarzyszenie ogrodowe może w trybie procesu żądać sprzedaży nasadzeń, urządzeń i obiektów w drodze licytacji. Przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o uproszczonej egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio. Postanowienie sądu o przysądzeniu własności nasadzeń, urządzeń i obiektów jest równoznaczne z ustanowieniem prawa do działki przez stowarzyszenie ogrodowe”. Przenoszenie umowy dzierżawy działki ROD z jednej osoby na drugą Normy art. 42 ust. 2 i art. 42 ust. 3-4 są jeszcze w miarę czytelne. W art. 42 ust. 2 chodzi o sytuację, gdy przenosi się umowę dzierżawy działki z jednej osoby na drugą, np. ojciec nie ma więcej siły, aby uprawiać działkę, więc „przepisuje” ją na córkę. Kwestie rozliczeń pozostają między nimi. Kiedy stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki? W art. 42 ust. 3-4 chodzi natomiast o przypadek, gdy stowarzyszenie ogrodowe wypowiada umowę dzierżawy działki zgodnie z art. 36 ust. 3 gdy działkowiec: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem, niszczy infrastrukturę ogrodową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek lub; 2) jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub 3) oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania. Dyscyplinarne wyrzucenie działkowca a wynagrodzenie za nasadzenia, urządzenia i obiekty Czyli – tutaj mamy do czynienia z „dyscyplinarnym” wyrzuceniem działkowca. Zasady wynagrodzenia za nasadzenia, urządzenia i obiekty określa porozumienie pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a działkowcem. Wszystkie inne sytuacje, czyli np. rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, mają z założenia mieścić się w art. 42 ust. 1 „W razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność”. I wszystko pięknie, tylko problem w tym, że ustawodawca nie wskazuje, KTO ma zapłacić to wynagrodzenie: stowarzyszenie ogrodowe? Gmina będąca właścicielem nieruchomości przeznaczonych na rodzinne ogrody działkowe? Ponadto nie wskazuje, w jakim terminie to wynagrodzenie powinno być wypłacone, w jakiej wysokości etc. W konsekwencji to uprawnienie działkowca jest martwe: „Brak jest natomiast regulacji wskazującej podmiot zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za nasadzenia, urządzenia i obiekty, jeżeli prawo do działki wygasło wskutek rozwiązania umowy za zgodą stron, wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej przez samego działkowca albo przyznania prawa do działki jednemu z małżonków, wobec których orzeczono rozwód lub unieważnienie małżeństwa. W związku z niewskazaniem wyraźnie podmiotu zobowiązanego do zapłaty wynagrodzenia, regulacja art. 42 jest martwa w zakresie, w jakim odnosi się do wygaśnięcia umowy dzierżawy działkowej w sposób inny niż poprzez wypowiedzenie tej umowy przez stowarzyszenie ogrodowe” (A. Jakowlew, Komentarz do art. 42 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, w: idem…). Odpowiedzi w tym zakresie, tj. kto płaci za nasadzenia, urządzenia i obiekty, może dostarczyć jedynie umowa dzierżawy działki. Jeżeli znajduje się w niej postanowienie w tej materii, to istnieje podstawa prawna do żądania wynagrodzenia za pozostawione elementy. A jeżeli nie, to działkowiec ma do dyspozycji jedynie martwą regulację prawną z art. 42 ust. 1 I teraz spróbujmy to wszystko dopasować do sytuacji, o której Pan mówi, tj. przekształcenia działki w ROD na prywatną nieruchomość z domkiem letniskowym. Rozwiązanie umowy dzierżawy działki ze stowarzyszeniem ogrodowym W pierwszej kolejności należałoby rozwiązać za wypowiedzeniem lub porozumieniem stron umowę dzierżawy działki ze stowarzyszeniem ogrodowym. Wówczas „przepada” Panu prawo własności obiektu, który jest wprawdzie odrębną własnością, ale tylko wraz z prawem do działki. Nie może Pan zakończyć umowy ze stowarzyszeniem ogrodowym i jednocześnie pozostać w dalszym ciągu właścicielem budynku. W takim przypadku, teoretycznie, przysługuje Panu wynagrodzenie za pozostawiony obiekt. Czy gmina może sprzedać działkę ROD? Żeby jednak gmina mogła Panu sprzedać całość, tj. nieruchomość wraz z pozostawionym domkiem letniskowym, musiałaby najpierw wyłączyć ten obszar z rodzinnego ogrodu działkowego, bo przecież na terenie rodzinnego ogrodu działkowego nie może istnieć prywatna posiadłość. W związku z powyższym co się stanie z odrębną własnością domku letniskowego po wyłączeniu tej nieruchomości z zakresu rodzinnego ogrodu działkowego? Wyłączenie działki z rodzinnych ogrodów działkowych Skoro odrębna własność nasadzeń, urządzeń i obiektów obowiązuje wyłącznie na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, to wyłączenie danej działki poza rodzinny ogród działkowy podlega ogólnym zasadom prawa cywilnego, czyli to, co na powierzchni, przypada gruntowi. Po wyłączeniu działki nie będzie już odrębnej własności gruntu oraz własności domku letniskowego, lecz jedna własność – gruntu. Domek letniskowy stanie się jego częścią składową, zgodnie z tym, co napisałam na początku. Dlatego też gmina, o dziwo, w tak zagmatwanej sprawie udzieliła Panu zupełnie prawidłowej informacji – może Panu odsprzedać nieruchomość razem z Pańskim domkiem letniskowym. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Przejdź do treści Witamy w ogrodach w Komorowie AKTUALNOŚCI NASZ OGRÓD Dlaczego Polacy kochają ogródki działkowe ? KOŁO WĘDKARSKIE KOŁO PSZCZELARZY ODPADY OPŁATY Opłaty w 2021 r. Rozliczanie mediów – woda, prąd, wywóz odpadów DOKUMENTY Przenoszenie prawa do działki Pytania i odpowiedzi ROD i PZD Usunięcie drzewa/krzewu Zmiany zasad wycinki drzew w ROD Szkolenia Rozkłady jazdy RODO WŁADZE KONTAKT Przenoszenie prawa do działki Przed zawarciem umowy, upewnij się czy działka nie jest zadłużona. Wymagane dokumenty: w przypadku przeniesienia prawa do działki Komunikat KZ PZDKomunikat Krajowego Zarządu PZD w sprawie przenoszenia prawa do działki w ROD podczas epidemiiKOMUNIKAT KR PZD Umowa przeniesienia praw do działkiW przypadku przeniesienia prawa do działki, podstawą jest umowa (WZÓR NR 1) zawierana przez dotychczasowego działkowca z osobą, na którą przenosi prawa do działki. Należy pamiętać, że umowę trzeba podpisać w obecności notariusza, gdyż poświadcza on na tej umowie tożsamość osób podpisujących. Umowa winna być sporządzona w TRZECH egzemplarzach – jeden dla zarządu ROD i po jednym dla zbywającego i nabywcy NR 1 Wniosek o zatwierdzenie umowyNabywający prawo do działki składa do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia prawa (WZÓR NR 2) i dołącza do wniosku jeden egzemplarz umowy. Zarząd ROD, jeśli nie ma żadnych przeciwwskazań zatwierdza umowę w formie uchwały, którą doręcza się stronom umowy i dołącza do ewidencji NR 2 Deklaracja członkowska PZDNowy działkowiec może zostać członkiem PZD. Należy złożyć deklarację (WZÓR NR 3).WZÓR NR 3 Karta aktualizacji danych działkowcaWypełnioną kartę dostarcz do biura Zarządu Ogrodu (WZÓR NR 10).WZÓR NR 10 w przypadku zawarcia umowy z współmałżonkiem działkowca (dopisanie współmałżonka do działki ) Wniosek współmałżonkaWspółmałżonek Działkowca składa wniosek (WZÓR NR 5), dołączając: akt małżeństwa (kopię), oraz zgodę obecnego Działkowca dotyczącą ustanowienie na jego rzecz prawa do działki NR 5 Umowa dzierżawy z małżonkiemUmowa dzierżawy działkowej z współmałżonkiem działkowca (WZÓR NR 5a).WZÓR NR 5a Deklaracja członkowska PZDNowy działkowiec może zostać członkiem PZD. Należy złożyć deklarację członkowską (WZÓR NR 3).WZÓR NR 3 Karta aktualizacji danych działkowcaWypełnioną kartę należy dostarczyć do biura Zarządu Ogrodu (WZÓR NR 10).WZÓR NR 10 w przypadku śmierci działkowca Oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny (współmałżonek)W przypadku śmierci działkowca, jeśli jego współmałżonek nie posiadał prawa do działki, może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka złożyć w zarządzie ROD oświadczenie woli (WZÓR NR 6) o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa, pod rygorem WYGAŚNIĘCIA prawa do działki. Do oświadczenia dołącza się odpis aktu NR 6 Ustanowienie prawa do działki po zmarłym działkowcu (osoba bliska)Jeżeli małżonek działkowca tego nie zrobi, roszczenie o ustanowienie prawa do działki po zmarłym przysługuje innym osobom bliskim (WZÓR NR 7). Roszczenie to wygasa w terminie 3 miesięcy od dnia powstania. Do oświadczenia dołącza się odpis aktu zgonu. W przypadku śmierci działkowca niepozostającego w związku małżeńskim (np. kawalera i wdowca), prawo do działki mogą nabyć osoby bliskie tj. dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz osoby pozostające z działkowcem w stosunku przysposobienia (art. 2 pkt 8 ustawy o ROD).WZÓR NR 7 Umowa dzierżawy działkowej (po śmierci działkowca)Zarząd podpisuje z nowym działkowcem umowę dzierżawy działkowej (WZÓR NR 8).WZÓR NR 8 Deklaracja członkowska PZDNowy działkowiec może zostać członkiem Polskiego Związku Działkowców. Należy złożyć do Zarządu wypełnioną deklarację członkowską (WZÓR NR 3).WZÓR NR 3 Karta aktualizacji danych działkowcaWypełnioną Kartę należy dostarczyć do biura Zarządu Ogrodu (WZÓR NR 10).WZÓR NR 10 W roku nabycia prawa do działki nowy działkowiec zgodnie z § 147 statutu PZD uiszcza (poza opłatami ogrodowymi za dany rok) opłaty: zł inwestycje, remonty i bieżąca konserwacja infrastruktury ogrodowej, (nie płaci osoba, która przejęła działkę po osobie bliskiej), zgodnie z ust. 1 § 147 Statutu PZD, oraz 600,- zł wydatki związane z zarządzaniem ROD, zgodnie z ust. 2 § 147 Statutu PZD (zgodnie z uchwałą 13/I/2022 OKR PZD z dnia 24 czerwca 2022r.) Rachunek bankowy ROD Komorów: PKO BP Oddział 24 w Warszawie nr 32 1020 1055 0000 9502 0015 5606 (w tytule prosimy wskazać nr działki której dotyczy wpłata) Jestem prezesem jednego z rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Użytkownik jednej z działek, na której znajduje się altana o powierzchni zgodnej z ustawą, rozpoczął budowę pomieszczenia gospodarczego (garażu) przylegającego do altany o fundamencie stałym. Powierzchnia zabudowy 24 m2, budowla z pustaka. Pomieszczenie to znajduje się w odległości mniejszej niż 3 m od ogrodzenia, prawdopodobna będzie miało wysokość 3 m (jest w trakcie budowy). Użytkownik nie występował o zgodę ani nie informował o swoich planach zarządu. Czy tego typu zabudowa jest legalna i zarząd nie musi reagować? Czy jednak jest niezgodna z przepisami i wymaga reakcji zgodnie z ustawowymi zapisami? Proszę o pomoc w podjęciu decyzji! Działka rekreacyjno-wypoczynkowa a obiekt budowlany Wskazana przez Pana powierzchnia (prawdopodobnie powierzchnia szacunkowa) dwukrotnie przekracza ustawowo dopuszczalną powierzchnię tarasu, werandy lub ganku – stosownie do określenia altany działkowej z artykułu 2 punkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych („należy przez to rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2”). Nawet swobodne podejście do wykładni prawa powinno mieć granice. Garaż (a takie określenie nawet w ustawie o ROD nie występuje) jest czymś znacznie różniącym się od tarasu, werandy lub ganku; gdyby nawet dobudowywane pomieszczenie było prawie bez ścian (a więc przypominało werandę, to problemem byłaby jego powierzchnia – dwukrotnie większa od ustawowo dopuszczalnej powierzchni tarasu, werandy lub ganku. Skoro powierzchnia budowanego pomieszczenia wynosi ok. 24 m2 – to odjęcie takiej powierzchni od ustawowego limitu powierzchni altany działkowej (35 m2) prowadziłoby do wniosku, że dotychczasowa (a więc sprzed „rozbudowy”) altana działkowa ma powierzchnię najwyżej 11 m2. Gdyby nawet tak było (co wydaje się mało prawdopodobne), to wyzwaniem może okazać się funkcja. Garaże nie są budynkami rekreacyjno-wypoczynkowymi. Zobacz też: Domek na działce ROD przepisy Ograniczone możliwości zabudowy działki w ROD Wprawdzie budowa „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki” – jak określono w art. 29 ustęp 1 punkt 2) Prawa budowlanego – na ogół (gdyż są wyjątki) nie wymaga (uzyskania) pozwolenia na budowę, to jednak należy zwrócić uwagę także na inne przepisy Prawa budowlanego, szczególnie dotyczące „trybu zgłoszeniowego”. Według punktu 4) w art. 29 ustęp 1 Prawa budowlanego to samo dotyczy także altan działkowych i obiektów gospodarczych na terenie pracowniczych ogrodów działkowych. Istotna różnica wynika z art. 30 Prawa budowlanego. Skoro w nim (a więc we wskazaniu sytuacji wymagających zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej) nie wskazano punktu 4) z art. 29 ustęp 1 (dotyczącego altan działkowych i obiektów gospodarczych na terenie pracowniczych ogrodów działkowych), to jednak zgłoszenia wymaga budowa garażu – garaży dotyczy punkt 2) w artykułu 30 ustęp 1 punkt 1) Prawa budowlanego; 29 ustęp 1 Prawa budowlanego, a tenże punkt jest „pomiędzy” pkt 1a-2b z treści artykułu 30: budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28. Przeczytaj też: Altana ile od granicy Odległości budowanego garażu od granicy działki w rodzinnych ogrodach działkowych Poruszył Pan także zagadnienie odległości budowanego garażu od granicy działki, ale bez wskazania, czy od strony granicy działki jest (ma być) umieszczona ściana z oknami, czy też bez okien; na razie (czyli niejako wstępnie) zajmijmy się tym aspektem z uwagi na przepisy z zakresu budownictwa – a to i tak część problematyki. Proponuję zestawić sytuację z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takie zestawienie może służyć (i prawdopodobnie będzie służyło) lepszemu uzasadnieniu stanowiska zarządu Państwa Rodzinnego Ogrodu Działkowego. Również w związku z rodzinnymi ogrodami działkowymi można dostrzec niską jakość przepisów z zakresu nieruchomości. Swoistym symbolem tego stanu rzeczy jest faktyczne malenie znaczenia ustawowego określenia własności z art. 46 Kodeksu cywilnego ( Chodzi o to, że w świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Można odnieść wrażenie, jakby władzom państwowym nie zależało na porządku w tej dziedzinie, np. zlekceważono (publicznie dokonane) moje zgłoszenie wysokiej rangi osobom publicznym posadowienia budynku sądu na trzech działkach ewidencyjnych. W przepisach z zakresu budownictwa (np. w § 12 ww. rozporządzenia) akcentuje się znaczenie działek ewidencyjnych. Z kolei w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych bardzo duże znaczenie ma prawne określenie działki z art. 2 punkt 2) tejże ustawy („należy przez to rozumieć podstawową jednostkę przestrzenną rodzinnego ogrodu działkowego, której powierzchnia nie może przekraczać 500 m2, służącą zaspokajaniu potrzeb działkowca i jego rodziny w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji”). Określenie „działka” może być (i faktycznie bywa) rozumiane niejednoznacznie; występuje (np. w ww. rozporządzeniu) kategoria „działki budowlanej”. Odległości obiektu budowlanego od granicy działki mają szczególnie duże znaczenie w przypadku odległości od granic działki ewidencyjnej (albo działek ewidencyjnych), zwłaszcza będącej działką budowlaną. Niezależnie od tego, na ilu działkach położony jest dany rodzinny ogród działkowy oraz ile ksiąg wieczystych prowadzonych jest dla jego obszaru – chodzi (w tymże kontekście) o odległość od granic zewnętrznych ROD. Statut (lub regulamin) ROD być może określa jakieś reguły w zakresie odległości od granic poszczególnych działek wewnątrz ogrodu – to jest działek, w rozumieniu art. 2 punkt 2) ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych; ten aspekt również należałoby sprawdzić. Stosowanie przepisów Prawa budowlanego na działce rekreacyjnej Opis sytuacji może wskazywać nie tylko na pomieszanie (przez inwestora) różnych kontekstów używania określenia „działka”, ale także o faktycznym wybieraniu przez niego jakichś fragmentów przepisów prawnych (zapewne ustawowych oraz z ww. rozporządzenia) – jakby przepisy prawne pomylono z „puzzlami”. Niby wysokość (ale to też warto sprawdzić) „mieści się w przepisowym pułapie”, niby powierzchnia (dodatkowa) „jest przepisowa” – niby, ponieważ dostrzec można wybieranie dogodnych (np. w mniemaniu inwestora) kryteriów prawnych, w połączeniu z pomijaniem innych kryteriów prawnych, np. co do: funkcji budynku (garaż do rekreacji ani wypoczynku nie służy) oraz łącznej powierzchni „altany” (przy sukcesywnym dobudowywaniu nowych pomieszczeń do pierwotnie spełniającej wymogi powierzchniowe altany mogłoby nawet zabraknąć powierzchni gruntu, zwłaszcza na zabudowywanej działce rekreacyjno-wypoczynkowej). Artykuł 13a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych stanowi: „1. Działkowiec może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami określonymi w art. 2 pkt 9a. 2. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się: 1) aktualny na dzień złożenia wniosku wypis z ewidencji działek, o której mowa w art. 51; 2) oświadczenie działkowca o powierzchni zabudowy altany działkowej znajdującej się na jego działce, zawierające również wskazanie powierzchni tarasów, werand lub ganków. 3. Za wydanie zaświadczenia, o którym mowa w ust. 1, nie pobiera się opłaty skarbowej.” Przepisy o (rodzinnych) ogrodach działkowych zmieniają się. Sporo takich ogrodów znajduje się na terenach zdatnych, a nawet atrakcyjnych inwestycyjnie. Z tym mogą wiązać się dążenia (a nawet naciski), by zajmowane przez ogród działkowy (ogrody działkowe) grunty przeznaczać na cele inwestycyjne, np. „pod budownictwo mieszkaniowe”. Wprawdzie art. 76 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych wprost dotyczy sytuacji przejściowych (przynajmniej z perspektywy okresu uchwalenia i wejścia w życie tejże ustawy), to jednak proszę zwrócić uwagę na to, że wskazane w nim kryteria mogą okazać się ważne także w innych sytuacjach, np. w przypadku obrony na drodze prawnej przed likwidacją ogrodu lub przed rozwiązaniem umowy między właścicielem gruntu a prowadzącym ogród działkowy stowarzyszeniem. Obronę przed takimi dążeniami (władz lokalnych lub naciskającego na nie przedsiębiorcy) mogłoby utrudniać np. przyzwalanie na zabudowę sprzeczną z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w tym przez przymykanie oka w związku z naruszającą przepisy inwestycją działkowca lub wydawanie wypisów z ewidencji działek inwestorowi dążącemu do wyłudzenia (przewidzianego w art. 13a ustawy o ROD) zaświadczenia od organu nadzoru budowlanego (samo wyłudzenie czynności urzędowej samo w sobie może stanowić przestępstwo, a ponadto na wielu formularzach znajdują się „klauzule” o tym, że oświadczenie lub deklarację składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej). Obowiązki inwestora – działkowca w ROD Każda inwestycja budowlana wiąże się z kosztami. Inwestor mógł zasugerować się jakąś radą lub wskazówką – być może nawet celowo błędną, by jemu i Państwa ogrodowi „narobić problemów” (np. z uwagi na czyjąś chęć „przejęcia gruntów” aktualnego ROD). Jeżeli nawet inwestor działa z rozmysłem i celowo dąży do „kluczenia w przepisach”, to same zasady współżycia społecznego – ważne w korzystaniu z własności (art. 140 oraz w wykonywaniu ograniczonych (np. użytkowania) praw rzeczowych oraz w wykonywaniu umów (np. umowy między ROD a działkowcem) – przemawiają za dążeniem do ograniczenia poważnych negatywnych skutków dla owego inwestora (w dodatku będącego działkowcem w tymże ROD). Łatwiej i taniej (jest przecież) „posprzątać” po samowoli budowlanej w przypadku niezbyt zaawansowanej inwestycji budowlanej niż po zakończeniu budowy. Zażądanie (pisemne!) przerwania prac budowlanych przez inwestora do czasu formalnego wyjaśnienia sytuacji (w tym do czasu dokonania pomiarów i uporządkowania dokumentacji) wydaje się rozsądnym minimum. Państwo (jako zarząd lub władze stowarzyszenia) są uprawnieni także poinformować „nadzór budowlany” o zaskakującej inwestycji na działce. Najsilniejsze środki (np. wypowiedzenie umowy z działkowcem) nie muszą być realizowane od razu. Mogło przecież dojść do pomyłki (np. po skorzystaniu z czyjejś podpowiedzi, być może nawet celowo błędnej). Błędem byłoby jednak „udawanie Greka”; szczególnie zaś w powiązaniu z wydaniem wypisu z ewidencji działek, który mógłby posłużyć do wyłudzenia czynności urzędowej (np. uzyskania bezpodstawnie zaświadczenia w organie nadzoru budowlanego) – odpowiedzialność karna może grozić także za pomocnictwo w popełnieniu przestępstwa, a nawet w usiłowaniu popełnieniu przestępstwa. Co więcej, „nadzór budowlany” o zaistniałej sytuacji mógłby zostać powiadomiony (nawet anonimowo) przez dowolną osobę – także spoza grona działkowców tegoż ROD; wydaje się mało prawdopodobne, by we współczesnych realiach (w tym korzystaniu z nowych rozwiązań technicznych) nowy garaż (zwłaszcza już ukończony lub użytkowany) dało się utrzymać w tajemnicy przed organami administracji publicznej (w tym „nadzorem budowlanym” oraz podmiotem, który pełni funkcje właścicielskie wobec gruntów przez dany ROD używanych). Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Jak „kupić” działkę w ROD? Czy można stać się właścicielem takiej działki? Zasady nabywania prawa do działki reguluje ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych (urod). Zasadniczo, prawo to można nabyć w dwojaki sposób – zawierając umowę dzierżawy działkowej ze stowarzyszeniem ogrodowym, bądź „przejmując” prawo do działki od dotychczasowego działkowca. Ponadto, ustawa przewiduje swoiste „dziedziczenie” prawa do działki (art. 38 urod) – temat ten zostanie omówiony w kolejnej publikacji. Jak „kupić” działkę w ROD? Od stowarzyszenia lub… Jeżeli chodzi o zawarcie umowy dzierżawy działkowej ze stowarzyszeniem, ustawa nie przewiduje szczególnej formy dla tej czynności. Jednak zasadą jest, że ma ona formę pisemną. W ogrodach prowadzonych przez Polski Związek Działkowców, zgodnie ze statutem stowarzyszenia, umocowanym do zawarcia takiej umowy będzie zwykle zarząd ROD. W takim przypadku, nabycie prawa do działki następuje z chwilą jej podpisania. …od działkowca Inaczej jest w sytuacji nabycia prawa od dotychczasowego działkowca. Po pierwsze, przedmiotem umowy nie jest ustanowienie prawa dzierżawy, a przejęcie praw i obowiązków od dotychczasowego działkowca (strony umowy dzierżawy działkowej). Ustawa (art. 41 urod) określa również formę, w jakiej powinna być zawarta transakcja – pisemna, z poświadczonymi przez notariusza podpisami. To o tyle istotne, że forma ta zaliczana jest do kategorii form szczególnych, o których mowa w art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego. W konsekwencji, brak poświadczenia podpisów przez notariusza czyni umowę nieważną. Wzory umowy, są dostępne na Poza wymogiem co do formy, ustawa przewiduje, że umowa podlega zatwierdzeniu przez stowarzyszenie prowadzące ROD. W tym celu należy złożyć wniosek do zarządu ROD, który ma 2 miesiące na ewentualne zablokowanie transakcji. Odmowa zatwierdzenia umowy – pod rygorem nieważności – musi być sporządzona w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie. Wymóg ten jest o tyle istotny, że każda ze stron umowy może zaskarżyć decyzję stowarzyszenia do sądu. Ustawa nie precyzuje przesłanek odmowy, wskazując jedynie, że może to nastąpić „z ważnych powodów”. Wymóg uzasadnienia, w połączeniu z sądową kontrolą odmowy zatwierdzenia, gwarantują, że stowarzyszenie nie może nadużywać tej kompetencji. W praktyce działkowcy mają więc stosunkowo szeroką swobodę w dysponowaniu prawem do działki. Co istotne, jeżeli w terminie 2 miesięcy stowarzyszenie nie zajmie stanowiska w sprawie, umowa z mocy ustawy jest uznawana za zatwierdzoną. Jak „kupić” działkę w ROD? Warto wiedzieć Ustawa uprawnia stowarzyszenie do zmiany stron umowy. Mianowicie, może ono odmówić zatwierdzenia umowy, wskazując jednocześnie inną osobę, która (za kwotę wskazaną w umowie) nabędzie prawo do działki. Mechanizm ten jest zakazany, jeżeli stronami umowy są osoby bliskie (członkowie rodziny wymienieni w art. 2 pkt 8 urod). Wskazanie innej osoby będzie skuteczne, jeżeli w terminie 2 tygodni zapłaci ona za działkę. Brak zapłaty spowoduje, że umowa będzie uznawana za zatwierdzoną pomiędzy jej pierwotnymi stronami. Skutkiem nabycia prawa do działki jest automatyczne objęcie własności zlokalizowanych na niej nasadzeń i naniesień (np. altany). Rodzi też obowiązek ponoszenia opłat ogrodowych na rzecz ROD. Ponadto, zgodnie z art. 48 urod, nowy działkowiec może zażądać ustanowienia członkostwa w stowarzyszeniu prowadzącym ogród. To o tyle istotne, że uzyska wówczas pełnię praw do współdecydowania o sprawach ROD. UWAGA! Zgodnie z art. 27 urod, prawo do działki może posiadać tylko jedna osoba. Wyjątkowo współposiadać prawo mogą małżonkowie. Zatem umowa, która przenosi prawo do działki (wspólnie) np. na rzecz matki i córki, czy też osób pozostających w konkubinacie, będzie niezgodna z ustawą, co czyni ją nieważną (art. 58 kc). Treść ustawy o rodzinnych ogrodach państwowych znajdą Państwo na stronie Polskiego Związku Działkowców pod tym linkiem. Inne porady prawne na naszym portalu: Wyposażenie działki w ROD Regulamin ROD Prawidłowe zagospodarowanie działki ROD (wideo) Wypowiedzenie umowy dzierżawy działkowej – dodatkowe pytania do webinaru “Prawo dla działkowców” (wideo) „Dziedziczenie” działki w ROD Fot. 6/12 Przeglądaj galerię za pomocą strzałek na klawiaturze fot. Jak określa statut ROD, każda umowa przeniesienia prawa do działki musi zostać zatwierdzona przez zarząd Ogrodu. Na zatwierdzenie otrzymanej umowy zarząd ma 2 miesiące (brak reakcji uznaje się za milczącą zgodę). Co istotne, zarząd może odmówić zatwierdzenia umowy z ważnych powodów – jeśli tak się stanie, będzie ona nieważna. Taka decyzja musi być jednak uzasadniona na piśmie, a każda ze stron umowy może podważyć jej zasadność na drodze sądowej. Zobacz również

przejęcie działki przez zarząd rod